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天下彩:招商蛇口:500万方土地整备方案落地 前

文章来源:网络    发布时间:2018-12-26  【字号:      】

事件:招商蛇口12月24日晚发布公告,明确了前海片区约 500 万方土地整备的实施方式、补偿价值和置换方案,并明确了前海土地后续合资合作开发的具体方案。

评论:前海区域 500 万方土地整备方案落地。根据方案内容,前海管理局将收回原 19 家持地公司的土地使用权,该部分土地对应补偿价值 432.1 亿元(基于新规划条件下 925 亿元的评估价值和 40%的增值收益分成比例测算得到)。前海管理局向招商驰迪(招商蛇口控股子公司)置换价值相等的新规划土地使用权,对应规划建筑面积 212.9 万平方米(仍处于原约 500 万方土地整备范围内,剩余 284.9 万方建设用地归属前海管理局大发pk10规律);之后双方分别将所持大发快3口诀有的对应面积的建设用地注入原合资公司,并由招商蛇口以现金对价形式补足实现 50%股权比例。

公司土地资源价值将得到大力增厚。根据测算,本次方案落地将增加公司在前海片区的优质土地资源(主要为办公、商业和住宅用地),对应货值超 2200 亿元,增厚公司 NAV 474 亿元,约占公司方案落地前总 NAV 的 25%。若该区域部分土地陆续开发销售,我们估算销售项目净利润率将达到 20%,显著高于公司及行业平均利润率水平,预计将对公司未来业绩持续高增长提供有力支撑。

方案落地打消市场前期疑虑,有望提振公司股价表现。前期受深圳市政府换届等因素影响,市场对公司在前海区域的土地权属及整备方案推进进度存在一定担忧,我们认为此方案落地将有力提升市场情绪以及投资人对公司未来业绩的预期,进而利好公司股uu快3技巧价表现。

重申公司为行业核心推荐标的,上调目标价 6%至 27.87 元。我们维持公司 2018/19e 盈利预测不变(前海区域土地开发对业绩增厚预计将在 2020 年之后开始体现),但考虑到方案落地对情绪面的提振作用,我们上调目标价 6%至 27.87 元,新目标价对应 11 倍2019e 目标市盈率,较当前股价有 65%的上行空间。

风险:重点布局城市调控大幅加码;宏观经济超预期下行。




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